Extreme Nebenkostenabrechnung – BGH stärkt Rechte der Mieter
Wenn Nebenkostenabrechnungen über Strom oder Gas in Höhe von mehreren Tausend Euro ins Haus flattern, fährt Mietern verständlicherweise der Schreck in die Beine. Doch nach zwei aktuellen BGH-Entscheidungen vom 7. Februar 2018 (Az.: VIII ZR 189/17 und VIII ZR 148/17) können die Mieter in solchen Fällen beruhigter sein. Der BGH stellte fest, dass bei solch ungewöhnlich hohen Nebenkostenabrechnungen die Beweislast beim Vermieter bzw. Stromanbieter liegt.
Im ersten Fall erhielten die Mieter einer Drei-Zimmer-Wohnung eine Nebenkostenabrechnung über Heizkosten, die es in sich hatte. Für zwei Jahre sollten sie mehr als 5000 Euro nachzahlen. Obwohl ihre Wohnung gerade einmal 12 Prozent der gesamten Wohnfläche in dem Mehrfamilienhaus ausmachte, sollten sie etwa 40 Prozent der gesamten angefallenen Heizkosten tragen. Verständlich, dass die Mieter ihren Augen nicht trauten und Einsicht in die Ablesewerte der anderen Wohnungen verlangten. Der Vermieter verweigerte diese Einsicht, stattdessen klagte er auf die üppige Nachzahlung der Heizkosten und hatte in den ersten beiden Instanzen damit Erfolg.
Der BGH kippte die Urteile jedoch und stellte sich auf Seiten der Mieter. Die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung liege beim Vermieter, stellte der BGH klar. Er muss die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter darlegen können. Zudem hätten die Mieter grundsätzlich auch ein umfassendes Einsichtsrecht in die Nebenkostenabrechnungen, so dass der Vermieter die Einsichtnahme gar nicht erst hätte verweigern dürfen. Der BGH hob daher das Urteil der Vorinstanz auf und wies die Klage des Vermieters als (derzeit) unbegründet ab.
Eine ähnliche Konstellation zeigte sich auch im zweiten Fall. Hier stellte ein Energieversorger einem älteren Ehepaar einen exorbitanten Stromverbrauch in Rechnung. Mehr als 9000 Euro sollte das Paar für etwa ein Jahr zahlen. Die berechnete Verbrauchsmenge war damit etwa zehnmal höher als der Verbrauch im Vorjahr und auch der übliche Verbrauch von Haushalten ähnlichen Zuschnitts. Dementsprechend bestritt das ältere Ehepaar diese Strommenge tatsächlich verbraucht zu haben.
Die Klage des Stromanbieters auf Zahlung der Stromkosten wurde vom zuständigen Oberlandesgericht abgewiesen und hatte auch vor dem BGH keinen Erfolg. Der Senat bekräftigte, dass bei einem derart hohen Stromverbrauch die „ernsthafte Möglichkeit eines offensichtlichen Fehlers“ naheliege. Der Energieversorger müsse den tatsächlichen Verbrauch beweisen. Üblicherweise sind Nachzahlungsforderungen nicht so hoch. Dann muss der Verbraucher zunächst zahlen und kann die Kosten später in einem Rückforderungsprozess zurückverlangen. Bei derart hohen und unrealistischen Nachforderungen könne der Kunde nicht auf einen späteren Rückforderungsprozess verwiesen werden, so der BGH.
„Der BGH hat mit diesen Urteilen die Rechte der Mieter gestärkt. Bei Ärger mit Nebenkosten- und Betriebskostenabrechnungen lohnt es sich, die Abrechnungen genau zu prüfen und im Zweifelsfall juristischen Rat einzuholen“, sagt Rechtsanwalt Thomas Pliester, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei MBK Rechtsanwälte.