Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind vielfach nicht wirksam
Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind oft unwirksam – Vermieter müssen daher Konsequenzen ziehen und entsprechende Klauseln überarbeiten. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 22. August 2018 eine Entscheidung getroffen, die die Lage für die Vermieter nicht einfacher macht. Diese sollten daher entsprechende Konsequenzen ziehen. (Az.: VIII ZR 277/16).
Hat der Mieter die Wohnung im unrenovierten Zustand übernommen, muss er bei seinem Auszug die Renovierungsarbeiten nicht übernehmen. Anderslautende Klauseln in formularmäßigen Mietverträgen sind in der Regel unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen. „Der BGH hat nun entschieden, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen selbst dann nicht ausführen muss, wenn er dies mit seinem Vormieter vereinbart hat. Eine solche Vereinbarung zwischen Mieter und Vormieter hat nach der Rechtsprechung des BGH keinen Einfluss auf die Verpflichtungen von Mieter und Vermieter aus dem Mietvertrag“, erklärt Rechtsanwalt Thomas Pliester, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht bei MBK Rechtsanwälte in Mönchengladbach.
Auch wenn Mieter die Schönheitsreparaturen in der Regel nicht übernehmen müssen, wenn sie die Wohnung unrenoviert übernommen haben, war die Konstellation in dem vor dem BGH verhandelten Fall komplizierter. Als der Mieter eingezogen war, waren die Gebrauchsspuren des Vormieters noch deutlich zu erkennen. Der Mietvertrag enthielt eine Klausel, nach der der Mieter die Schönheitsreparaturen bei Auszug übernehmen muss. „Eine solche Klausel ist ohne einen angemessenen Ausgleich des Mieters unwirksam“, erklärt Fachanwalt Pliester. Der Mieter hatte sich allerdings gegenüber seinem Vorgänger zur Übernahme der Schönheitsreparaturen bereit erklärt und führte diese auch vor seinem Auszug aus. Da der Vermieter mit der Arbeit aber nicht zufrieden war, beauftragte er anschließend einen Maler und verlangte vom Mieter die Kosten.
Die Vorinstanzen gaben dem Vermieter recht. Aufgrund der Vereinbarung mit dem Vormieter sei der Mieter so zu stellen als ob er die Wohnung im renovierten Zustand übernommen hätte. Dementsprechend müsse er auch die Schönheitsreparaturen durchführen. Der BGH entschied jedoch anders. Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, sei auch dann unwirksam, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen, so die Karlsruher Richter. Eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter habe keine Einfluss auf die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag.
„Die Meinung des BGH muss man nicht teilen. Entsprechende Konsequenzen aus dem Urteil sollten aber gezogen werden. Vermieter sollten sich nicht mehr auf Absprachen zwischen Vor- und Nachmieter verlassen, sondern ihre Rechte unmittelbar geltend machen. Für Schadensersatzansprüche wegen nicht oder mangelhaft ausgeführter Schönheitsreparaturen heißt das, dass diese innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist beim Vormieter geltend gemacht werden müssen “, so Rechtsanwalt Pliester.