BGH zu Schönheitsreparaturen
Der Bundesgerichtshof hat sich zum Thema Schönheitsreparaturen seit 2013 recht klar auf Mieterseite positioniert. In einem Verfahren ging es auch 2015 um die Grenzen der Pflicht des Mieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Rechtsanwalt Thomas Pliester, Fachanwalt für Mietrecht und Partner bei MBK Rechtsanwälte in Mönchengladbach: “Grundsätzlich sind Mieter zu Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet, aber grundsätzlich können solche Verpflichtungen in einen Mietvertrag für beide Parteien bindend eingebaut werden!” In Karlsruhe ging es um Formulierungen, die über die Grenzen der Zulässigkeit hinausgingen.
Spätestens seit den Entscheidungen des Bundesgerichtshofes aus März 2015 steht fest, dass die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen auf einen Mieter unrenovierter und renovierungsbedürftig überlassener Wohnungen der Inhaltskontrolle nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht stand hält und damit unwirksam ist, wenn dem Mieter kein angemessener Ausgleich gewährt wird. Pliester: “Mit dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof seine seit dem Jahre 1987 andauernde ständige Rechtsprechung abgeändert und auf den Kopf gestellt.“
Achtung bei unwirksamen Klauseln
Solche Vereinbarungen dürfen nicht zu pauschaliert festgelegt werden. Bei Einzug in einer unrenovierte Wohnung ist ein Mieter nach dem aktuellen Urteil nicht pauschal verpflichtet, anteilige Renovierungskosten zu übernehmen, wenn sie vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen ausziehen sollten.
Der BGH hinterlässt in diesem Urteil auch eine deutliche Definition: Demnach sind Schönheitsreparaturen Arbeiten, die mit Farbe und Pinsel Gebrauchsspuren tilgen können. Der Austausch von Fensterrahmen oder Türblättern, die im Lauf der Zeit zwangsläufig leiden, gehört da definitiv nicht dazu, ebenso wenig wie normal abgenutzte Teppiche oder sonstige Böden, die nicht über Gebühr beschädigt wurden. Bohrlösche in Fliesen müssen geschlossen werden, ein Austausch der Fliesen kann nicht verlangt werden. Rechtsanwalt Pliester, der in der aktuellen Focus-Anwaltsliste als Top-Anwalt Mietrecht 2017 geführt wird: “Die Vorstellung übereifriger Vermieter von frisch renovierten Wohnungen werden hier doch recht deutlich beschnitten!” Mietern wie Vermietern empfiehlt der Experte nach Studium des weit reichenden BGH-Urteils, die Formulierungen im Mietvertrag sorgfältig zu wählen und auch gegebenenfalls von einem Fachanwalt für Mietrecht juristisch auf Wirksamkeit prüfen zu lassen . Wichtig dabei: Findet die Gegenseite einen unzulässigen Vertragsbestandteil, dann ist die komplette Klausel unwirksam. Immer wieder strittige Klauseln sind übrigens Vorschriften zu Farben, Materialien und Qualitätsstandards.
Rechtsanwalt Pliester steht als Ansprechpartner für alle Themen rund um das Mietrecht gern als Ansprechpartner zur Verfügung.
BGH, Beschluss v.18. 03. 2015, Az.: VIII ZR 185/14