Vermieter kann Mieter gleichzeitig fristlos und ordentlich kündigen
Ein Vermieter kann ein bestehendes Mietverhältnis gleichzeitig fristlos und ordentlich kündigen. Diese weithin gängige Praxis war immer wieder in juristischen Streitigkeiten aufgegangen. Der Bundesgerichtshof hat nun dazu im September 2018 rechtsprägend Stellung bezogen (Az.: VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17). Ein Vermieter seinem säumigen Mieter sowohl fristlos als auch hilfsweise ordentlich kündigen. Das hat Vorteile für beide Seiten: Kommt der Mieter den ausstehenden Forderungen innerhalb der Schonfrist von zwei Monaten nach, wird die fristlose Kündigung dadurch zwar unwirksam, die ordentlich ausgesprochene Kündigung bleibt nach der Rechtsprechung des BGH aber bestehen.
Ein Vermieter kann die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund aussprechen, wenn der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten im Rückstand ist. Üblicherweise wird zeitgleich auch hilfsweise die ordentliche fristgerechte Kündigung für den Fall ausgesprochen, dass die fristlose Kündigung unwirksam ist. „Selbst wenn der Mieter innerhalb der Schonfrist von zwei Monaten nach Zugang der Räumungsklage den Mietrückstand begleicht, wird die ordentliche Kündigung dadurch nicht hinfällig, wenn der Vermieter einen Kündigungsgrund hat. Der BGH hat mit diesen Urteilen den Vermietern den Rücken gestärkt“, erklärt Rechtsanwalt Thomas Pliester, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht bei MBK Rechtsanwälte in Mönchengladbach.
In den zu Grunde liegenden Fällen waren die Mieter seit zwei Monaten mit der Zahlung der Miete in Verzug. Die Vermieter sprachen jeweils die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung aus. Beide Mieter glichen ihren Mietrückstand innerhalb der Schonfrist aus. Damit haben sie allerdings nur die fristlose Kündigung abgewendet, die ordentliche Kündigung bleibt nach der Entscheidung des BGH bestehen.
Das LG Berlin hatte die Räumungsklagen der Vermieter noch abgewiesen. Dies begründete es damit, dass die fristlosen Kündigungen zunächst zwar berechtigt gewesen seien und die Vermieter die Räumung der Wohnung verlangen konnten. Durch die Zahlung der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist seien diese Ansprüche jedoch erloschen. Zwischen dem Zugang der fristlosen Kündigung und dem Eingang der Schonfristzahlung habe überhaupt kein Mietverhältnis mehr vorgelegen. Folglich seien die ordentlichen Kündigungen „ins Leere“ gelaufen.
Dieser Argumentation vermochte der BGH nicht folgen und kippte die Urteile des Landgerichts. Durch die Schonfristzahlung werde nur die fristlose Kündigung unwirksam, die ordentliche Kündigung bleibe aber bestehen. Werde neben der fristlosen Kündigung auch gleichzeitig hilfsweise die ordentliche Kündigung ausgesprochen, bringe der Vermieter damit zum Ausdruck, dass er an der Beendigung des Mietverhältnisses auch dann Interesse hat, wenn die fristlose Kündigung unwirksam ist. Das Landgericht Berlin muss nun noch prüfen, ob ein Grund für die ordentliche Kündigung vorlag.