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Wenn Nebenkostenabrechnungen über Strom oder Gas in Höhe von mehreren Tausend Euro ins Haus flattern, fährt Mietern verständlicherweise der Schreck in die Beine. Doch nach zwei aktuellen BGH-Entscheidungen vom 7. Februar 2018 (Az.: VIII ZR 189/17 und VIII ZR 148/17) können die Mieter in solchen Fällen beruhigter sein. Der BGH stellte fest, dass bei solch ungewöhnlich hohen Nebenkostenabrechnungen die Beweislast beim Vermieter bzw. Stromanbieter liegt.

Im ersten Fall erhielten die Mieter einer Drei-Zimmer-Wohnung eine Nebenkostenabrechnung über Heizkosten, die es in sich hatte. Für zwei Jahre sollten sie mehr als 5000 Euro nachzahlen. Obwohl ihre Wohnung gerade einmal 12 Prozent der gesamten Wohnfläche in dem Mehrfamilienhaus ausmachte, sollten sie etwa 40 Prozent der gesamten angefallenen Heizkosten tragen. Verständlich, dass die Mieter ihren Augen nicht trauten und Einsicht in die Ablesewerte der anderen Wohnungen verlangten. Der Vermieter verweigerte diese Einsicht, stattdessen klagte er auf die üppige Nachzahlung der Heizkosten und hatte in den ersten beiden Instanzen damit Erfolg.

Der BGH kippte die Urteile jedoch und stellte sich auf Seiten der Mieter. Die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung liege beim Vermieter, stellte der BGH klar. Er muss die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter darlegen können. Zudem hätten die Mieter grundsätzlich auch ein umfassendes Einsichtsrecht in die Nebenkostenabrechnungen, so dass der Vermieter die Einsichtnahme gar nicht erst hätte verweigern dürfen. Der BGH hob daher das Urteil der Vorinstanz auf und wies die Klage des Vermieters als (derzeit) unbegründet ab.

Eine ähnliche Konstellation zeigte sich auch im zweiten Fall. Hier stellte ein Energieversorger einem älteren Ehepaar einen exorbitanten Stromverbrauch in Rechnung. Mehr als 9000 Euro sollte das Paar für etwa ein Jahr zahlen. Die berechnete Verbrauchsmenge war damit etwa zehnmal höher als der Verbrauch im Vorjahr und auch der übliche Verbrauch von Haushalten ähnlichen Zuschnitts. Dementsprechend bestritt das ältere Ehepaar diese Strommenge tatsächlich verbraucht zu haben.

Die Klage des Stromanbieters auf Zahlung der Stromkosten wurde vom zuständigen Oberlandesgericht abgewiesen und hatte auch vor dem BGH keinen Erfolg. Der Senat bekräftigte, dass bei einem derart hohen Stromverbrauch die „ernsthafte Möglichkeit eines offensichtlichen Fehlers“ naheliege. Der Energieversorger müsse den tatsächlichen Verbrauch beweisen. Üblicherweise sind Nachzahlungsforderungen nicht so hoch. Dann muss der Verbraucher zunächst zahlen und kann die Kosten später in einem Rückforderungsprozess zurückverlangen. Bei derart hohen und unrealistischen Nachforderungen könne der Kunde nicht auf einen späteren Rückforderungsprozess verwiesen werden, so der BGH.

„Der BGH hat mit diesen Urteilen die Rechte der Mieter gestärkt. Bei Ärger mit Nebenkosten- und Betriebskostenabrechnungen lohnt es sich, die Abrechnungen genau zu prüfen und im Zweifelsfall juristischen Rat einzuholen“, sagt Rechtsanwalt Thomas Pliester, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei MBK Rechtsanwälte.

Ein unbefristeter Mietvertrag kann durch den Vermieter nicht grundlos gekündigt werden. Ein häufiger Kündigungsgrund ist der Eigenbedarf. Vermieter dürfen den Eigenbedarf aber nicht nur vortäuschen, um unliebsame Mieter loszuwerden. Der Eigenbedarf muss tatsächlich bestehen. Ist das nicht der Fall, kann die Kündigung zu Schadensersatzansprüchen des Mieters führen.

Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarf und die Wohnung wird nach dem Auszug der Mieter tatsächlich wegen Eigenbedarf, z.B. von den eigenen Kindern genutzt, ist die Sache klar. „Meldet der Vermieter aber Eigenbedarf an und die Wohnung wird nicht entsprechend des Eigenbedarfs genutzt, kann es für den Vermieter heikel werden“, sagt Rechtsanwalt Thomas Pliester, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei MBK Rechtsanwälte.

Dann können auf den Vermieter Schadensersatzansprüche zukommen, wie ein Urteil des BGH vom 29. März 2017 zeigt (Az.: VIII ZR 44/16). Hier hatte der Vermieter den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs gekündigt, da der Hausmeister die Wohnung im dritten Stock beziehen sollte. Der Mieter weigerte sich zunächst auszuziehen, doch schließlich schlossen die beiden Parteien einen Vergleich. Der Mieter zog aus, die Wohnung wurde aber anschließend nicht vom Hausmeister, sondern von einem neuen Mieter bezogen.

Der ehemalige Mieter hatte schon zuvor den Verdacht, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war. Er klagte daher auf Erstattung der Umzugskosten und der Mehrkosten durch die höhere Miete, die er für seine neue Wohnung zu zahlen hatte. Der Vermieter behauptete hingegen, dass er von dem Hausmeister erst kurzfristig und nach dem Auszug des Mieters erfahren habe, dass er die Wohnung aus gesundheitlichen Gründen doch nicht beziehen wollte und er sie deshalb anderweitig vermietet habe.

Die Klage des Mieters hatte zunächst keinen Erfolg. Durch den geschlossenen Vergleich sei die Sache erledigt und nachträgliche Schadensersatzansprüche könnten nicht mehr geltend gemacht werden. Der Bundesgerichtshof hatte jedoch eine andere Sichtweise. Der Vermieter müsse schlüssig darlegen können, warum der Eigenbedarf entfallen ist. Dies sei nicht gelungen. Es sei zu erwarten gewesen, dass der Mietvertrag mit dem Hausmeister gleich nach dem Abschluss des Vergleichs abgeschlossen worden wäre. Sei der Eigenbedarf nur vorgetäuscht gewesen, sei die Kündigung unberechtigt erfolgt und der Mieter könne Schadensersatzansprüche geltend machen. Das zuständige Landgericht muss den Fall nun erneut entscheiden.

„Bei der Kündigung eines Mietvertrags sollten Vermieter also aufpassen, dass sie einen berechtigten Grund haben. Wird der Grund nur vorgetäuscht, kann die Kündigung nach hinten losgehen“, so Rechtsanwalt Pliester.

Säumige Mieter sind für jeden Vermieter ein Problem. Hinnehmen muss er den Zahlungsrückstand natürlich nicht. Ist der Mieter zwei Monate mit der Miete im Rückstand, berechtigt dies den Vermieter zur Kündigung des Mietvertrags. Die Kündigung kann auch ohne vorherige Abmahnung fristlos ausgesprochen werden.

Grundsätzlich ist es für Vermieter schwieriger, den Mietvertrag zu kündigen als für den Mieter. Möglich ist Kündigung nur, wenn der Vermieter sie auch begründen kann. Ein triftiger Grund liegt beispielsweise vor, wenn der Mieter mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Dann ist auch ohne vorherige Abmahnung die fristlose Kündigung möglich.

In solchen Fällen kann es sich gerade bei langjährigen Mietern natürlich auch lohnen, das Gespräch zu suchen und die Gründe für die Zahlungsschwierigkeiten zu erfahren. Möglicherweise kann gemeinsam eine Lösung gefunden werden, ohne den Mietvertrag zu kündigen. „Zu entgegenkommend sollten Vermieter aber auch nicht sein. Sonst kann eine spätere Kündigung unter Umständen wirkungslos sein“, sagt Rechtsanwalt Thomas Pliester, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht bei der Kanzlei MBK Rechtsanwälte.

Das musste beispielsweise ein Vermieter in Berlin erleben. Sein Mieter befand sich in Zahlungsverzug. Der Vermieter sprach daher eine Abmahnung aus und setzte dem säumigen Mieter eine zehntägige Frist zur Zahlung der ausstehenden Miete. Noch bevor diese Frist ablief, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich. Der Mieter weigerte sich jedoch auszuziehen. Die Klage des Vermieters auf Räumung und Herausgabe der Wohnung blieb erfolglos.

Das Landgericht Berlin bestätigte mit Beschluss vom 26. September 2017 das Urteil der Vorinstanz (Az.: 67 S 166/17). Die Kündigung sei unwirksam, da der Vermieter sie vor Ablauf der in der Abmahnung gesetzten Frist ausgesprochen habe. Mit der Fristsetzung habe der Vermieter auf sein Recht zur fristlosen und zur ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs bis zum Ablauf der Frist verzichtet. Erst wenn der Mieter nach Ablauf dieser Frist die Mietrückstände nicht beglichen hat, hätte der Vermieter kündigen können. Daher hatte er auch keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung, so das LG Berlin.

„In diesem Fall hat sich der Vermieter das Leben selbst schwergemacht. Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs wäre problemlos möglich gewesen. Wobei Zahlungsverzug nur einer von mehreren Gründen ist, die den Vermieter zur Kündigung berechtigen“, so Rechtsanwalt Pliester.

Der Bundesgerichtshof hat sich zum Thema Schönheitsreparaturen seit 2013 recht klar auf Mieterseite positioniert. In einem Verfahren ging es auch 2015 um die Grenzen der Pflicht des Mieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Rechtsanwalt Thomas Pliester, Fachanwalt für Mietrecht und Partner bei MBK Rechtsanwälte in Mönchengladbach: “Grundsätzlich sind Mieter zu Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet, aber grundsätzlich können solche Verpflichtungen in einen Mietvertrag für beide Parteien bindend eingebaut werden!” In Karlsruhe ging es um Formulierungen, die über die Grenzen der Zulässigkeit hinausgingen.

Spätestens seit den Entscheidungen des Bundesgerichtshofes aus März 2015 steht fest, dass die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen auf einen Mieter unrenovierter und renovierungsbedürftig überlassener Wohnungen der Inhaltskontrolle nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht stand hält und damit unwirksam ist, wenn dem Mieter kein angemessener Ausgleich gewährt wird. Pliester: “Mit dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof seine seit dem Jahre 1987 andauernde ständige Rechtsprechung abgeändert und auf den Kopf gestellt.“

Achtung bei unwirksamen Klauseln

Solche Vereinbarungen dürfen nicht zu pauschaliert festgelegt werden. Bei Einzug in einer unrenovierte Wohnung ist ein Mieter nach dem aktuellen Urteil nicht pauschal verpflichtet, anteilige Renovierungskosten zu übernehmen, wenn sie vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen ausziehen sollten.

Der BGH hinterlässt in diesem Urteil auch eine deutliche Definition: Demnach sind Schönheitsreparaturen Arbeiten, die mit Farbe und Pinsel Gebrauchsspuren tilgen können. Der Austausch von Fensterrahmen oder Türblättern, die im Lauf der Zeit zwangsläufig leiden, gehört da definitiv nicht dazu, ebenso wenig wie normal abgenutzte Teppiche oder sonstige Böden, die nicht über Gebühr beschädigt wurden. Bohrlösche in Fliesen müssen geschlossen werden, ein Austausch der Fliesen kann nicht verlangt werden. Rechtsanwalt Pliester, der in der aktuellen Focus-Anwaltsliste als Top-Anwalt Mietrecht 2017 geführt wird: “Die Vorstellung übereifriger Vermieter von frisch renovierten Wohnungen werden hier doch recht deutlich beschnitten!” Mietern wie Vermietern empfiehlt der Experte nach Studium des weit reichenden BGH-Urteils, die Formulierungen im Mietvertrag sorgfältig zu wählen und auch gegebenenfalls von einem Fachanwalt für Mietrecht juristisch auf Wirksamkeit prüfen zu lassen . Wichtig dabei: Findet die Gegenseite einen unzulässigen Vertragsbestandteil, dann ist die komplette Klausel unwirksam. Immer wieder strittige Klauseln sind übrigens Vorschriften zu Farben, Materialien und Qualitätsstandards.

Rechtsanwalt Pliester steht als Ansprechpartner für alle Themen rund um das Mietrecht gern als Ansprechpartner zur Verfügung.

BGH, Beschluss v.18. 03. 2015, Az.: VIII ZR 185/14